我国魅力城市存在房地产泡沫的类型

美国泡沫经济研究权威罗伯特·席勒指出了一个全球都很普遍的现象,那就是凡是有魅力的城市,无论从波士顿到纽约,还是从伦敦到悉尼,房地产市场的泡沫是必然的。一些有魅力的城市可能是知识、商业和技术等的独一无二的聚集地和混合体,成为了全球经济中的胜者。人们偏爱在这些城市工作、居住,并且投资者偏爱在这里投资,结果造成这些具有吸引力的城市房地产市场过度繁荣、房地产供不应求和价格不断上涨。
从世界范围来看,魅力城市都不同程度存在著房地产泡沫,或者发生过房地产泡沫崩溃,如东京、香港;或者存在著较大的房地产泡沫,如伦敦、纽约等等。我国的魅力城市如杭州、上海、北京等也不同程度地存在房地产泡沫。

由于魅力城市具有上述房地产供求的特点,所以真正独具魅力的城市存在少量房地产泡沫是正常的现象,也是在全球比较普遍存在的事实,即具有吸引力的城市存在房地产市场过度繁荣和资产价格高估的现象。但是过多的房地产泡沫会给城市带来风险。

我国魅力城市存在房地产泡沫的类型

我国魅力城市根据其所处的房地产泡沫阶段,存在四种类型:

一是处于起泡阶段的魅力城市。这些城市几年前房地产价格长期稳定地处于低价状态,近几年来地价和房价快速上涨,例如天津和一些省会城市。

二是进入膨胀阶段的魅力城市。这些城市经过1992-1993年的房地产过热的起泡阶段,近10年来房地产价格在波动中持续上涨,但尚未出现过房地产投机和炒房、炒地的热潮,例如北京等。

三是处在膨胀阶段的魅力城市,这些城市经过起泡阶段而且房地产价格长期 持续上涨,并且这些城市的房地产已经被投机者炒作过几次,并未出现或者刚刚出现最后一轮大规模地、持续一定时期地房地产投机热炒。例如上海、杭州等。

四是濒临泡沫崩溃阶段的魅力城市,个别城市的房地产价格长期持续上涨,併且已经出现大规模地、持续一定时期地轮番炒作房地产的过程,目前房地产交易量骤降,有价无市,市场泡沫面临破裂的边缘,例如温州。

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